Herausforderung: Pauschalpreisvertrag beim Bauen im Bestand – Beispiel PV-Statik

Das Bauen im Bestand ist im Bauwe­sen eines der größten Her­aus­forderun­gen unser­er Zeit. Die Her­aus­forderung begin­nt vor der eigentlichen Umset­zung. Es sind die Unwäg­barkeit­en bei der Kalku­la­tion des Pro­jek­ten­twick­lers warum viele Pro­jek­te erst gar nicht starten. Sie haben Ein­fluss auf die Finanzier­barkeit und risikoab­hängige Wirtschaftlichkeit. Viel zu sel­ten wird das The­ma der Kalkulier­barkeit öffentlich debat­tiert. Unsere These lautet: Hät­ten Pro­jek­ten­twick­ler beim Bauen im Bestand eine höhere Kosten­sicher­heit, wären weitaus mehr Mod­ernisierungsvorhaben umset­zbar. Dies erfordert aber auch ein Umdenken bei Anbi­etern aus der Pla­nung und dem Handw­erk. Pauschal­preisverträge sind erforder­lich, die dem Entwick­ler die nötige Kalkulier­barkeit liefern. Nach­fol­gend wird ein method­is­ches Vorge­hen am Beispiel eines Trag­w­erk­s­plan­ers und der Erstel­lung ein­er PV-Sta­tik präsen­tiert.

1. Problemstellung: Warum Pauschalpreise im Bestand so oft scheitern

Anders als beim Neubau wird beim Bauen im Bestand nicht auf ein­er voll­ständig bekan­nten Aus­gangslage geplant. Neben dem Bau­grun­drisiko stellt das vorhan­dene Gebäude einen Risiko­fak­tor dar, der oft nur teil­weise doku­men­tiert ist.

Beschäftigt man sich im Vor­feld nicht aus­re­ichend mit den Risiken und möglichen Entwick­lungsszenar­ien sind die Fol­gen bekan­nt: Kalku­la­torische Men­gen wer­den über­schrit­ten, zusät­zliche Leis­tun­gen und Nachträge entste­hen. Dies bet­rifft sowohl Pla­nung als auch Aus­führung und zieht sich wie ein Rat­ten­schwanz durch ein Pro­jekt. Pla­nungs­büros & Handw­erk­er, die sich über die Pro­jek­trisiken bewusst sind, bieten nur Einzel­preisverträge oder gar Stun­den­lohnar­beit­en an. Pla­nungs­büros und Handw­erk­er mit Pauschal­preisangebit scheit­ern häu­fig, möglicher­weise weil Fehlein­schätzun­gen aus einem unstruk­turi­erten method­is­chen Vorge­hen resul­tieren. Das Sys­tem kränkelt an unstruk­turi­erten Kalku­la­tion­sprozessen in der Ange­bot­sphase.

Die Erfahrung aus Großpro­jek­ten zeigt: Ger­ade Pro­jek­ten­twick­ler, Banken und insti­tu­tionelle Eigen­tümer wür­den für eine höhere Kosten­sicher­heit zahlen, weil durch die ver­tragliche Sicher­heit viele Mod­ernisierungsvorhaben über­haupt erst finanzier­bar wer­den. Diese Denkweise ist bei vie­len Akteuren, die aus den Boom-Jahren des Neubaus kom­men noch nicht ganz angekom­men.

2. Herausforderung: Angebotskalkulation am Beispiel PV-Statik

Viele Eigen­tümer — egal ob Kom­mune, insti­tu­tionelle Inve­storen oder Gewer­be­treibende — möcht­en eine PV-Anlage auf einem Bestands­ge­bäude instal­lieren und betreiben. Es wird eine Wirtschaftlichkeits­berech­nung unter Annahme gewiss­er Pla­nungs- und Baukosten getätigt. Während die zukün­fti­gen Ein­nah­men gut kalkulier­bar sind, beste­ht eine Her­aus­forderung darin, die Kosten zu ermit­teln. Die Vali­dierung der Baukos­te­nan­nahme begin­nt damit, die Mach­barkeit zu prüfen.

Beispiel: Ein Sta­tik­er soll beauf­tragt wer­den, die Dachlas­tre­ser­ven zu über­prüfen. Der Großteil an Sta­tik­ern erstellt ein Ange­bot mit Stun­den­lohnar­beit­en, weil der Umfang der Prü­fung nicht bekan­nt ist. Teil­weise begin­nen Trag­w­erk­s­plan­er die Bestand­sun­ter­la­gen vor­ab zu prüfen. Daraus ergeben sich leis­tung­stech­nisch für den Trag­w­erk­s­plan­er unter­schiedliche Szenar­ien. Typ­is­che Leis­tungsszenar­ien mit exem­plar­isch geschätzten Hon­o­raren:

• Szenario 1: Alle Unter­la­gen liegen vor; Anhand der Berech­nun­gen ist für den Sta­tik­er direkt erkennbar, dass aus­re­ichend Las­tre­ser­ven vor­liegen. Eine kurze Stel­lung­nahme reicht aus. Geschätzte Kosten: 500 € net­to
• Szenario 2: Es liegen Unter­la­gen vor; Im Detail wäre eine Vor­ab-Prü­fung der Unter­la­gen sehr aufwändig, da es sich um ein kom­plex­es Gebäude han­delt. Möglicher­weise fehlen sig­nifikante Berech­nungs- oder Plan­doku­mente. Der Sta­tik­er sollte min­destens eine Grund­la­gen­er­mit­tlung anbi­eten (Bestand­sauf­nahme vor Ort, Durch­sicht der Bestands­doku­mente): Geschätzte Kosten: nach Stun­den­lohn (min­destens 1.000 € net­to)
• Szenario 3: Es liegen Unter­la­gen vor, wobei Sta­tik-Berech­nun­gen fehlen. Ein Vor-Ort Ter­min ist unver­mei­d­bar. Gle­ichzeit­ig glaubt der Sta­tik­er aus der Erfahrung her­aus, dass Bauteile noch Las­tre­ser­ven haben müssten und diese mit ver­gle­ich­sweise ein­fachen Stab­w­erksmod­ellen berech­net wer­den kön­nen. Geschätzte Kosten: nach Stun­den­lohn (min­destens: 3.000 € net­to)
• Szenario 4: Frühzeit­ig ist erkennbar, dass rel­e­vante Unter­la­gen fehlen und die Sta­tik neu berech­net wer­den muss. Gle­ichzeit­ig weiß der Sta­tik­er noch nicht, ob die sta­tis­che Unbe­den­klichkeit bescheinigt wer­den kann. Die größten Chan­cen beste­hen, wenn mit aufwändi­geren FEM-Mod­ellen neu gerech­net wird (ggf. sind indi­vidu­elle Pro­file dabei, die zunächst nach­mod­el­liert wer­den müssen). Geschätzte Kosten: nach Stun­den­lohn (min­destens: 10.000 € net­to)

Dies Szenar­ien verdeut­lichen eine Kalku­la­tion­sun­sicher­heit beim Anbi­eter und zugle­ich große Koste­nun­ter­schiede für den Auf­tragge­ber. Die Hon­o­rare rang­ieren bei unter­schiedlich geschätzten Aufwand zwis­chen 500 € bis 10.000 € net­to (+200 %). Die Trag­w­erk­s­plan­er bieten die Arbeit­en oft als Stun­den­lohnar­beit an (Risiko beim Auf­tragge­ber, wenn die Erstein­schätzung des Sta­tik­ers nicht passt). Ein Pauschal­preisver­trag würde voraus­set­zen, dass Art, Umfang und Risiko der Leis­tung weit­ge­hend bekan­nt sind. Diese Annahme basiert let­ztlich jedoch auf dem Bauchge­fühl eines Fach­ex­perten mit viel Erfahrung. Eben­jen­er kostet in der Ver­trieb­sphase viel Geld, welch­es beim Ange­bot einkalkuliert wer­den sollte. Dieser Anbi­eter kann — auf­grund sein­er höheren Ver­trieb­skosten — gegenüber dem Trag­w­erk­s­plan­er mit weniger Kalku­la­tion­skalkül kein gün­stigeres Ange­bot abgeben. Abge­se­hen davon man­gelt es an Fach­ex­perten, die sich eine Kalku­la­tion real­is­tis­ch­er Aus­gangsszenar­ien zutrauen. Ins­beson­dere dann, wenn es sich um kom­plexere Gebäude bzw. Sta­tikprü­fun­gen han­delt, beispiel­sweise bei ganzen Immo­bilien­port­fo­lios.

Scheinsicherheit Pauschalpreisvertrag für Auftraggeber

Für Auf­tragge­ber erscheint ein niedriger Pauschal­preis zunächst sehr attrak­tiv und liefert mehr Sicher­heit, als tat­säch­lich vorhan­den ist. Oft­mals ver­schwindet die wirtschaftliche Unsicher­heit nicht – sie wird durch geschick­te Leis­tungs­beschrei­bung nur ver­steckt. Ein Anbi­eter kön­nte einen kostengün­sti­gen Pauschal­preis anbi­eten, jedoch nur mit stark vere­in­facht­en Meth­o­d­en arbeit­en, mit der eine sta­tis­che Unbe­den­klichkeit im Regelfall nicht nachgewiesen wer­den kann. Der Anbi­eter erhält Hon­o­rar für die Aus­sage, dass die sta­tis­che Unbe­den­klichkeit nicht bescheinigt wer­den kann. Der Auf­tragge­ber been­det das Pro­jekt, obwohl mit anderen Meth­o­d­en eine sta­tis­che Unbe­den­klichkeit bescheinigt wer­den kön­nte.

Ger­ade im Bestand ist deshalb nicht jed­er Pauschal­preis automa­tisch ein Zeichen guter Pro­jek­t­s­teuerung. Ohne saubere Vor­bere­itung kann er sog­ar das Gegen­teil bewirken.

3. Lösungsvorschlag: Datenbasierte Angebotskalkulation

Um die Ver­trieb­skosten und den Fachkräfte­man­gel ent­ge­gen­zuwirken würde eine daten­basierte Unter­stützung im Kalku­la­tion­sprozess für Inge­nieur­büros und Handw­erk­sun­ternehmen deut­liche Mark­tvorteile liefern:

• Schnellere Ange­bot­ser­stel­lung
• Empirisch beleg­bare Kalku­la­tion­s­größen in Abhängigkeit der Pro­jek­tkom­plex­ität
• Gerin­gere Abhängigkeit vom Fachkräfte­man­gel
• Gerin­gere Ver­trieb­skosten für Anbi­eter
• Gerin­gere Pro­jek­tkosten für Pro­jek­ten­twick­ler
• Pauschal­preisverträge ten­den­ziell eher möglich als unsichere Stun­den­lohnar­beit­en

Voraussetzungen einer datenbasierten Angebotskalkulation

Voraus­set­zung für eine daten­basierte Ange­bot­skalku­la­tion sind Daten­banken mit vali­den Dat­en aus der eige­nen Geschäft­stätigkeit her­aus Die Daten­stich­probe kann — sofern vorhan­den — auch mit exter­nen Dat­en ander­er Anbi­eter ergänzt wer­den. In der Daten­bank soll­ten ver­schiedene Dat­en erfasst wer­den. Dazu gehören Ziel­größen (hier beispiel­sweise: Zeitaufwand) und rel­e­vante Dat­en, welche die Ziel­größe in der Prax­is bee­in­flussen. Im Falle ein­er Sta­tik-Berech­nung kön­nten das sein:

• Bau­jahr des Gebäudes (in Jahre)
• Dachform (Steil­dach, Flach­dach, Son­der­form)
• Mate­ri­al­ität (Stahlbe­ton, Stahl, Holz)
• Vorhan­dene Doku­mente (Grun­drisse, Sta­tik, Schnitte)
• Sta­tis­che Aus­nutzung der Stand­sicher­heit bes­timmter Bauteile (in %)
• Sta­tis­che Aus­nutzung der Gebrauch­stauglichkeit bes­timmter Bauteile (in %)

Die Liste stellt nur ein Beispiel dar, welche Dat­en in ein­er Daten­bank gesam­melt und struk­turi­ert erfasst wer­den kön­nen. Die prak­tis­che Erhe­bung dieser Dat­en kann — bei manuellem Ausle­sen alter Pro­jek­tun­ter­la­gen — sehr aufwändig sein. Teil­weise wer­den die Dat­en in Inge­nieur­büros und Handw­erks­be­trieben nicht vor­liegen (wenn dann oft nur sehr unstruk­turi­ert abgelegt). Alter­na­tiv wären mod­erne Fachken­nt­nisse im Bere­ich kün­stlich­er Intel­li­genz und Daten­schutz sehr hil­fre­ich.

Methoden zur datengestützten Angebotskalkulation

Auf­bauend auf der Daten­bank stellt sich dann die Frage, wie die auf­bere­it­eten Dat­en dann analysiert wer­den kön­nen. Ziel ist die Prog­nose eines Aufwandswertes für ein zukün­ftiges Pro­jekt. Method­isch sind zwei unter­schiedliche Ansätze denkbar. Statistisch/stochastische Meth­o­d­en wie Regres­sion­s­mod­elle oder der Ein­satz kün­stlich­er Intel­li­genz. Der Ein­satz kün­stlich­er Intel­li­genz ist sehr beliebt, da für eine Date­n­analyse weniger sta­tis­tis­ches Know-How erforder­lich ist. Die Meth­ode hat den Nachteil, dass die genauen Abhängigkeit­en nicht über­prüf­bar sind. Beispiel: Möglicher­weise deuten die Dat­en daraufhin, dass der Zeitaufwand stark von der Dachform abhängig sind. Für den Fach­ex­perten ist dies aber nicht nachvol­lziehbar, da eigentlich kein sig­nifikan­ter Zusam­men­hang erkennbar/erklärbar ist. Bei einem Regres­sion­s­mod­ell hinge­gen würde man die Abhängigkeit­en der Vari­ablen untere­inan­der näher unter­suchen und im Mod­ell trans­par­ent mit­berück­sichti­gen.

4. Herausforderungen für Ingenieurbüros & Handwerksunternehmen

Die Kalku­la­tion beim Bauen im Bestand ist per se eine her­aus­fordernde Auf­gabe. Dat­en kön­nen helfen, Bauchge­füh­le zu ver­i­fizieren und Prozesse zu automa­tisieren. Die Her­aus­forderung bei der Etablierung ist schnell erkennbar. Der Auf­bau der Daten­banken, der Ana­lytik und Prozesse (inkl. Ange­botsin­halte) kann sehr aufwändig sein:

• Auf­bau ein­er Daten­bank, beste­hend aus Alt­pro­jek­ten
• Date­n­analyse bis zur Mark­treife
• Auf­bau entsprechen­der Kun­den-Anfrage­for­mu­la­re
• Verknüp­fung von Kun­de­nan­frage zu Ange­bot­skalku­la­tor bis hin zum fer­ti­gen Ange­bot mit passenden Leis­tungs­beschrei­bun­gen
• Etablieren von Prüf­prozessen durch Fach­ex­perten vor Ange­botsver­sand
• Nachkalku­la­tion zur Verbesserung der Daten­bankmod­elle

Die Art der Ange­bot­ser­stel­lung bedeutet zugle­ich einen Par­a­dig­men­wech­sel. Weg vom Bauchge­fühl, hin zur datengestützten Preis­er­mit­tlung. Entsprechende Mod­elle sind in der Immo­bilien­be­w­er­tung bere­its üblich, in der Hon­o­rar- und Kosten­berech­nung eher eine Nis­che. Die Argu­mente der Akteure sind immer gle­ich: Ins­beson­dere das Bauen im Bestand ist zu indi­vidu­ell. Weit­er­hin wird ein solch­es Mod­ell mit aller Voraus­sicht nach nicht funk­tion­ieren, wenn Anbi­eter ihren Kun­den eine bre­ite Palette an Leis­tun­gen anbi­eten. Die datengestützte Ange­bot­skalku­la­tion kann im ersten Schritt nur für ein Pro­dukt bzw. eine spez­i­fis­che Leis­tung — beispiel­sweise eine PV-Sta­tik — funk­tion­ieren. Zu groß müssten die Daten­stich­proben für eine große Anzahl an Leis­tun­gen sein. Auch dahinge­hend sind Ein­schränkun­gen zu erwarten und stärkere Spezial­isierun­gen der Mark­t­teil­nehmer voraus­ge­set­zt.

Beispiel PV-Sta­tik: Ohne genaue Def­i­n­i­tion, was mit der „PV-Sta­tik“ eigentlich geleis­tet wird, für welchen Anwen­dungs­fall und in welchem Umfang, wird kein datengestütztes Ange­botsmod­ell funk­tion­ieren. Ob ein solch­es Mod­ell funk­tion­iert hängt auch stark davon ab, ob es sich um immer die gle­iche PV-Sta­tik han­delt, oder stärk­er dif­feren­ziert wer­den sollte.

5. Fazit: Moderne Methoden in der Angebotskalkulation

Inge­nieure und Handw­erk­er sind — auf­grund ihrer tech­nis­chen Aus­bil­dung — sehr stark damit beschäftigt, ihre tech­nis­chen Prozesse zu opti­mieren. Neue Soft­ware­pro­gramme (z. B. BIM), oder neue Hard­ware (z. B. 3D-Laser­scans) wer­den erwor­ben, Schu­lun­gen durchge­führt und entsprechende Leis­tun­gen ange­boten. Neue Meth­o­d­en im Bere­ich der Ange­bot­skalku­la­tion wer­den stark ver­nach­läs­sigt. Zu wenig kaufmän­nis­ches Know-How und Kun­de­nori­en­tierung sind zu beobacht­en. Die datengestützte Ange­bot­skalku­la­tion ist ein Nis­chen­the­ma, zugle­ich sehr rel­e­vant für Pro­jek­ten­twick­ler und Finanzier­er. Es bleibt abzuwarten, welche Pri­or­itäten mit­tel- bis langfristig den größeren Erfolg mit sich brin­gen. Sich­er ist: Eine höhere Kosten­sicher­heit für Pro­jek­ten­twick­ler in der Kalku­la­tion­sphase durch datengetriebene Ange­bot­ser­stel­lung kann ein Hebel sein, um der trä­gen Immo­bilien­wirtschaft mehr Geschwindigkeit zu ver­lei­hen.